Виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства

?????????????

Земли должны использоваться по их целевому назначению. Покупая участок, выбирайте такой вид использования, который вам необходим для будущей деятельности. Но если с течением времени деятельность меняется, возникает необходимость изменить и существующий вид использования земли. Для начала поясним, какие специальные термины применяются в правилах землепользования.

Генеральный план – главный документ градостроения, определяет направления развития территории поселения, с учётом ее особенностей;

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) – правовой нормативный документ, учитывающий интересы муниципального образования, их соответствие ГК и ЗК РФ;

Зоны территориальная и функциональная

Территории поселений разделены на зоны. В пределах каждой необходимо сочетать виды действующего и планируемого использования земель. В городских и сельских местностях  установлены территориальные зоны: жилые, деловые, производственные, сельхозиспользования, режимных и военных объектов и пр. Территориальные зоны включают земли общего пользования, водоемы. В зонах выделяются подзоны.

Зонирование функциональное — разделение территории на зоны по функциональному назначению. В городах преобладает следующий состав зон: жилые с различной этажностью застройки, коммерческие, культурные, объектов здравоохранения, транспортной инфраструктуры. В селах – сельхозугодий, садоводств, дач. Леса, парки, сады, водоемы, спортивные объекты относятся к рекреационным зонам. Кладбища, места размещения отходов – к зонам спецназначения. Зоны особо охраняемых территорий – объекты научного, историко-культурного значения.

Примерами функционального зонирования (разрешенных видов) служат выставочные залы, библиотеки, отделения банков, предприятия общепита, магазины с торговой площадью до 100 кв. м., многоэтажки до 5 этажей, школы, детские сады. Границы любых зон определяют правила землепользования и застройки.

Градостроительный регламент утверждает правила использования участков в границах зон. Определяет возможность использования в пределах одной зоны разных видов ВРИ. Регламент устанавливает для каждой территориальной зоны вид разрешенного использования земельного участка и объекта капстроительства, а также предельные параметры капстроительства и размеры участков.

Примером может служить этажность, доля озеленения, места на автостоянках. Градостроительные регламенты не устанавливаются для сельхозугодий, особо охраняемых объектов, земель запаса и лесного фонда.

Вид разрешённого использования (ВРИ) земельных участков — характеристика земельного участка, позволяющая осуществлять на участке строительство объектов. Пример: если участок ВРИ «ИЖС» (жилой дом до 3-х этажей), то объект торговли или таунхаус строить нельзя.

Виды разрешённого использования бывают основными, условно разрешёнными, вспомогательными. Изменение основного ВРИ носит заявительный характер.  Собственник выбирает по Классификатору-2015 предпочтительный вид из состава тех видов использования, которые соответствуют территориальной зоне. Для установления нового ВРИ не нужны отдельные согласования.

Условно разрешённые ВРИ вводятся по градостроительным регламентам той территориальной зоны, к которой участок относится. В этом случае необходимы дополнительные согласования, а именно рассмотрение вопроса в Комиссии по землепользованию и застройке и публичные слушания. Вспомогательные ВРИ (гаражи) являются дополнительными к двум вышеперечисленным видам, осуществляются только вместе с ними.

Основные виды разрешенного использования земельных участков

До ноября прошлого года состав основных ВРИ устанавливался муниципалитетами. За основу были взяты классификаторы, рекомендуемые Минэкономразвития РФ. Это учитывалось при расчете кадастровой стоимости участков и объектов на них. При изменении основного ВРИ правообладатели участков, без дополнительных разрешений и согласований, делали выбор сами (согласно градостроительному регламенту территориальной зоны, к которой участок относится).

В ноябре 2015 года Классификатор видов разрешённого использования земельных участков претерпел изменения (приказ Минэкономразвития №709 от 30 сентября 2015 года). Новый классификатор применяется только к основным видам использования участка, иногда включая в них дополнительные функции, упорядочивает виды использования земельных участков, вводит новые.

Теперь в госкадастр недвижимости виды использования земельных участков, которых нет в Классификаторе, внесены не будут. Основной ВРИ участка, с момента внесения записи в Гос. кадастр недвижимости, считается измененным. Изменение ВРИ объектов капстроительства в связи с переводом помещений из категории жилых в нежилые  и обратно проходит по жилищному кодексу.

Земельные участки с основными ВРИ сгруппированы по разделам с их целевым назначением: сельхозиспользование, предпринимательство, жилая застройка, отдых, производственная деятельность, транспорт, оборона, охрана природы. Разделы включают подразделы, в которых ВРИ объединены в группы для земельных участков  отдельной территориальной зоны.

Например, для группы «приусадебный участок ЛПХ» описание вида включает несколько характеристик, таких как, размещение жилого дома без раздела на квартиры, для проживания постоянно, (высота не больше 3-х этажей); производство сельхозпродукции; размещение гаража и вспомогательных сооружений; содержание сельхозживотных.

Если ВРИ был установлен земельному участку еще до утверждения Классификатора, он останется  действительным и после его принятия.

Условно разрешенные  виды разрешенного использования земельных участков

Порядок получения условно разрешенного ВРИ установлен Градостроительным кодексом РФ. Владелец земельного участка подает заявление о разрешении условно разрешенного ВРИ направляет в местную администрацию. Комиссия рассматривает вопрос, проводит консультации и готовит заключение. При положительном решении запись о новом условно разрешенном виде использования будет внесена в гос. кадастр недвижимости.

К условно разрешённым видам функционального использования территории можно отнести: разрешённые, с превышением параметров требований к застройке участков, жилые дома, бассейны, спортзалы, больницы, административные предприятия, сооружения для хранения транспорта, временные сооружения торговли в розницу.

Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков

Вспомогательные виды использования должны обеспечивать функционирование основного вида использования. К ним относятся:

— проезд общего пользования,

— объекты коммунального хозяйства (электричество, газо- и водоснабжение),

— объекты торговли, общепита и прочих предприятий бытового обслуживания для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования,

— автостоянки и гаражи,

— благоустройство (озеленение) площадок детских и спортивных,

— объекты по обеспечению противопожарной и пр. безопасности.

"ЗЕМЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ" © ВСЕ ПРАВА ЗАЩИЩЕНЫ. 2015-2016
Информационный партнёр: "Землевладельцы и фермеры Подмосковья"

Log in with your credentials

Forgot your details?