Сельскохозяйственные угодья: особенности земель и условия перевода в иные категории

сх угодья 2

Когда возникает вопрос о сельхозугодьях?

Владельцы земельных участков сельхозназначения зачастую сталкиваются  с запретом на строительство домов, дачных и коттеджных поселков.  Мотивировка кадастровых служб состоит в том, что земли данной категории относятся к сельхозугодьям, и, чтобы начать на их территории стройку, прежде всего, нужно изменить категорию земель. А уж потом, имея соответствующий вид разрешенного использования (ВРИ) начинать строительство.

В документах на право владения землей не содержится, к сожалению, характеристики земельного участка с его особенностями, что позволяет в момент совершения каких-либо действий, например, изменения ВРИ, отказать владельцу, сообщив «тайные» сведения о сельскохозяйственной ценности участка и невозможностью перевода. Собственник не знает, что делать дальше.

Для начала, нужно уточнить статус своей земли на кадастровой карте по номеру кадастра или адресу участка. Важно понять, что если земля представляет собой угодья, то государство регулирует использование таких земель в особом порядке. Сельхозугодья не изымают, но на владельцев возлагают обязанности по их сохранению и грамотному использованию. В чем же особенность таких земель?

Особенности земель из состава сельскохозяйственных угодий

Земля – основной фундамент жизнедеятельности человека. Земли, содержащие минеральные ресурсы, незаменимое средство для производства сельхозпродукции. Качественные  сельскохозяйственные земли, занятые садами, виноградниками, пашнями, пастбищами, сенокосами, залежами, относят к сельхозугодьям. И во всем мире  охраняют на государственном уровне и предъявляют к владельцам этих земель особые требования. Понятие сельхозземель и их назначение определено Земельным кодексом РФ (п.1 ст. 77).

К землям сельхозназначения отнесены следующие типы:

  1. Сельскохозяйственные угодья (для выращивания продукции сельского хозяйства),
  2. Несельскохозяйственные угодья (для размещения объектов для ведения товарного сельхозпроизводства, включая болота, леса, дороги, пески).

Встречаются такие виды сельхозугодий:

— огороды, посевы и пары относятся к пашням, постоянно обрабатываются для посевов;

— обработанные, но не засеянные для повышения плодородия пашни, называются парами,

— законсервированные (временно неиспользуемые) земли образуют залежи,

— земли, засеянные кормовыми культурами, относят к сенокосам,

— для выпаса сельскохозяйственных животных предназначены пастбища,

многолетние насаждения — сады, виноградники, чайные, кофейные плантации.

Из всех сельхозугодий самым дорогим, пригодным и эффективным является пашня.

Некоторые статистические данные о сельскохозяйственных угодьях планеты Земля

Земельный фонд планеты Земля состоит из 29% (149 млн. кв. км) общей площади земной поверхности. На сельхозугодья приходится 1/3 площади суши (без площади Антарктиды), что составляет 4.6 млрд. га. Обрабатываемые земли составляют 1,5 млрд. га, в том числе пастбища и сенокосы занимают 70%, пашни – 22%, многолетние насаждения – 8%. Более 4 млрд. га (30% земли) находится под лесами. Таким образом, удельный вес сельхозугодий к общей площади планеты равен 31%.

Пашни занимают 9% суши, из них более половины площади отведено под зерновые культуры. Многие страны мира испытывают нехватку продуктов питания. За счет территорий 26% лугов и пастбищ возможно, конечно, увеличить посевные площади, но эти земли не отличаются высокой продуктивностью.

Уровень распаханных земель в мире составляет 22%. Благоприятные климатические условия и многолетнее аграрное производство позволили Европе распахивать 30% площадей. На нее приходится 10% пахотных площадей в мире. Самый низкий уровень распаханных земель в Африке – 7% и Австралии – 6%. Международные эксперты считают, что предельная площадь выгодных, с экономической точки зрения, для эксплуатации земель составляет 1.5-2 млрд. га. Это означает, что весь доступный фонд пахотных площадей человечеством уже использован.

Без увеличения сельхозплощадей  количество продукции может возрасти лишь за счет использования высокоурожайных и болезнеустойчивых сортов сельхозкультур, продуктивных пород скота, интенсификации использования земель (энерговооруженность, механизация, химизация, ирригация).

Российские сельхозугодья

Россия занимает площадь 17,1 млн. кв. км. Большая ее часть покрыта лесами (46%), 19% — тундрой, 13% — пашнями и пастбищами. Сельхозугодья расположились на 130 млн. га. Столько же площадей заняты сельхозугодьями во всех европейских странах, вместе взятых, больше только в Индии (170 млн. га) и США (190 млн. га). Земли делятся на категории.

Основными категориями земель считаются земли поселений, промышленные, лесные и водные, энергетики, транспортных и оборонных ведомств, особых территорий, запаса. Площади сельхозугодий составляют 12,9% или 220,7 млн. га, прочие – 87,1% (из них под водными объектами – 13,2%). Под сельхозугодиями заняты площади 130 млн. га пашен, 4,8 млн. га залежей, 24 млн. га сенокосов, 1,8 млн. га многолетников, 68 млн. га пастбищ. Площади земель, непригодных для деятельности человека, в результате добычи полезных ископаемых, проведении геологоразведки  и строительства, составляют 54,5 тыс. га.

Сельхозугодья подлежат охране. В некоторых случаях возможен их перевод для несельскохозяйственных нужд.

Балл бонитета — важная характеристика сельхозугодий

“Вonitas” означает «доброкачественность». Главный показатель качества почвы – плодородие. Определение показателя называется бонитировкой, выражается в баллах бонитета. Оцениваются почвы при аналогичном уровне развития агротехники в сопоставляемых районах для определения агрономического качества почв, и учитывается при проведении оценки земли с экономической точки зрения. Данные бонитировки учитываются в планировании производства, для подсчета уровня доходности земель, эффективности затрат, при установлении налога.

Баллы бонитета сравниваются между земельными участками, где примерно одинаковые климатические условия. На бонитировку влияет качество почвы (гранулометрический состав, содержание гумуса, каменистость, кислотность, содержание глины). При расчете кадастровой стоимости земель учитываются данные бонитировки. Кадастровая стоимость и баллы бонитета являются определяющими факторами для возможности «перевода» земель сельхозназначения категории «сельхозугодья». Они должны быть ниже среднего уровня по району.

Обстоятельства, ухудшающие качество земель из категории сельхозугодий

Качество земель в РФ ухудшается во многих регионах, этому способствуют:

  1. Потребительское использование земель

Сельхозугодья подвергаются загрязнению и не успевают восстанавливаться; мало внимания уделяется агротехническим работам по улучшению земель, технологии ведения сельхозпроизводства нарушаются, экологические вопросы не рассматриваются;

  1. Эрозии почв: ветровая и водная

Гумусный слой почвы после воздействия на него ветровой эрозии восстанавливается медленно (за 500 лет 2,5 см), значит, для нормального производства сельхозкультур (15 см слой) необходимо 3 тыс. лет. Ветровой эрозии подвергнуты 2/3 пахотных земель, водной — 17.8 % площадей сельхозугодий;

  1. Заболачивание земель

Переувлажнённые и заболоченные земли занимают 12.3% площади сельхозугодий, из них пашни 6.8%. Серьезных масштабов эти процессы достигли на территориях Центрального, Уральского, Сибирского, Приволжского и Дальневосточного федеральных округов;

  1. Опустынивание земель

20,1% сельхозугодий, в том числе 6,8% пашни — соленые и солонцеватые.  Процесс опустынивания идет в Приволжском, Южном и Сибирском федеральных округах;

  1. Дегумификация почв пашни

Все регионы РФ нарушают севообороты, не выполняют почвозащитные мероприятия, и, как результат,  допускают закисление почвы,

  1. Загрязнение земель химвеществами, отходами потребления и производства

1/6 часть пахотных земель загрязнена химикатами и пестицидами, 1/3 часть пострадала от строительства дорог и нефтепроводов. Эти земли непригодны для любой деятельности. Тяжелые металлы и радионуклиды вблизи металлургических заводов загрязняют центральные и уральские регионы.

Из-за расточительности в земельном вопросе страна ежегодно теряет несколько миллионов гектаров плодородных земель. Свалки «отвоевали» 3 млн. га (площадь Бельгии). Овраги размыли 2,5 млн. га (площадь Израиля). Добыча полезных ископаемых привела в негодность 2 млн. га (площадь Ямайки).

Землеобеспеченность в мире

Разработаны и могут действовать  технологии для предупреждения, прекращения эрозии почв, сохранения лесных угодий, но люди неохотно занимаются такими вопросами. За сотни лет человечество своим воздействием на природу разрушило все, что было создано за тысячелетия. Доля сельхозугодий (пахотных) в мире на душу населения падает.

За предшествующие 30 лет мировые площади сельхозугодий возросли на 5%, но в расчете на человека стали меньше на 1/3. Уменьшение с 1.35 га на 0.85 га. Пахотные земли в целом увеличились на 4.5%, а на душу сократились с 0.4 га до 0.25 га.

О юридических основаниях перевода сельхозугодий

Существующий порядок перевода сельхозугодий связан с изменением  категории земель сельхозназначения через включение территорий земельных участков в черту населённых пунктов. Собственник участка готовит  специальные отчеты о качестве сельхозземель. Комитет по имущественным отношениям областного правительства изучает материалы о качестве сельхозземель участка, его кадастровой стоимости, балле бонитета, расчетах кадастровой стоимости для конкретного муниципального районного образования.

Проведя сравнительную характеристику, комитет делает вывод о пригодности или непригодности земель для сельхозиспользования. Возможность перевода обеспечивается областными законами соответствующей направленности, Земельным кодексом РФ, статьей 7 №172-ФЗ от 21 декабря 2004 года «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Необходимые материалы и документы для перевода

Собственник участка готовит заявление для перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую, с указанным кадастровым номером, категорией земель, в состав которых участок входит, и категорией земель, перевод в состав которых будет осуществляться, обоснованием перевода, правовыми документами на участок, обременениями, ограничениями. Приложения к заявлению:

  1. выписка из Гос. кадастра недвижимости о земельном участке,
  2. для физ. лиц – документ (копия), удостоверяющий личность, выписка из ЕГРИП (если заявитель является ИПБОЮЛ),
  3. для юр. лиц – копии учредит. документов (заверенные) и выписка из ЕГРЮЛ,
  4. выписка из Гос. реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним,
  5. заключение экологической экспертизы,
  6. согласие владельца участка на перевод,
  7. заключение ведомств по архитектуре и градостроительству,
  8. расчет сведений о кадастровой стоимости земельного участка,
  9. отчёт о кадастровой цене участка, исполненный лицензированной организацией,
  10. утверждённый проект рекультивации части сельхозугодий.

Областное правительство (в частности комитет по имущественным отношениям) в 3-х мес. срок обязано сделать заключение о разрешении перевести участок в земли населённых пунктов из состава земель сельхозугодий. Отрицательный ответ должен иметь обоснование. Начать строительство на землях сельхозугодий, после перевода их в новую категорию, можно, в соответствии с ВРИ.

"ЗЕМЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ" © ВСЕ ПРАВА ЗАЩИЩЕНЫ. 2015-2016
Информационный партнёр: "Землевладельцы и фермеры Подмосковья"

Log in with your credentials

Forgot your details?