Строительство на землях сельскохозяйственного назначения: КФХ, полевые участки ЛПХ, для сельхозпроизводства

дом 4

Многие люди считают, что главное приобрести землю, и потом решим, что с ней делать.  При покупке земли нужно заранее обдумать, для чего она необходима, для обустройства хозяйства или производства, и продумать план дальнейших действий. Каждый хозяин сталкивается с вопросами строительства на приобретенной территории и зачастую, не владея правовой информацией, получает множество проблем.

Особенно актуальны они для землевладельцев участков сельскохозяйственного назначения, когда возникает реальная ситуация запрета на строительство. Вдруг оказывается, что участок входит в категорию земель, где строительство запрещено, или он находится в «запретной» охранной зоне.  Разобраться не просто. Для этого нужно хотя бы немного знать основы земельного и градостроительного законодательства, которые помогут в принятии верного решения при покупке земельного участка для строительства.

Что нужно знать перед покупкой земельного участка

Четко определить цель покупки земельного участка: постройка дачи, фермерство, производство переработки сельхозпродукции, стоянка автотехники, отдых в деревне и т.д. Обратиться  к главе поселения, в архитектуру, к землеустроителю для уточнения вопросов о возможности застройки. Каждый объект размещается в своей функциональной зоне, поэтому может случиться, что перед строительством придется менять разрешенное использование земельного участка.

Собственник может выбирать любой вид разрешенного использования (п. 2 ст. 7 ЗК), но в пределах тех видов, которые предусмотрены территориальным зонированием именно для данного участка. Зонирование, однако, проведено не везде. В данном случае следует обращаться в органы местного самоуправления, чтобы выяснить порядок изменения  разрешённого использования. Следует иметь в виду, существуют особо ценные сельхозугодья, решение о строительстве на их территориях принимает областное правительство.

Участки для строительства домов в черте поселений и за их пределами

Категория «земли населённых пунктов» включает участки земли для личных подсобных хозяйств, индивидуального и малоэтажного жилищного строительства, приусадебные участки, находящиеся на территориях деревень или поселков (городов). Здесь возможно построить дома с банями, коттеджи с саунами, гаражи. В дальнейшем получить прописку и зарегистрировать почтовый адрес. Для дачных участков есть одна оговорка. Чтобы получить прописку в дачном доме, необходимо, чтобы по окончании строительства он был признан годным для проживания. Об этом свидетельствует кадастровый паспорт здания.

Если земли (для строительства дачи, занятий садоводством) находятся за периметром населенного пункта, они относятся к «землям сельскохозяйственного назначения». Здесь также возможно строительство домов, коттеджей и прочих надворных построек, но решить вопрос о приписке можно лишь (если дом «жилой») в местной администрации  или через суд.

Невозможно построить дом для проживания на участке для огородничества, в независимости от того, находится он за городом или черте населённого пункта.

Состав земель и виды разрешённого использования земель сельхозназначения

«Земли сельскохозяйственного назначения» (ЗК п.1 ст. 77) находятся за пределами населенных пунктов и предназначены для различных видов сельхоздеятельности. Замкнутые водоемы, если они находятся внутри земельного участка, тоже относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Они обеспечивают полив и возможность развития рыбного хозяйства.

Ведение различных видов деятельности, строительство сопутствующих объектов, проведение инженерных коммуникаций, складирование продукции определяется видом разрешённого использования. К основным видам использования отнесены: сельхозиспользование,  сельхозпроизводство,  КФХ, ЛПХ, дачное строительство, садоводство, огородничество, охотничьи угодья, рыбные промыслы, научно-исследовательские цели, связанные с сельхозпроизводством.

В состав земель сельхозназначения входят сельхозугодья, которые заняты коммуникациями, зданиями, сооружениями для производства, хранения и обработки продукции, внутрихозяйственными дорогами, лесными насаждениями. Есть разновидность сельхозугодий, которые особенно ценны и защищаются государством. Их кадастровая стоимость на 10% больше уровня кадастровой стоимости по муниципальному району или городскому округу. Такими являются земли опытно-производственных НИИ и сортоиспытательных участков, а также искусственно орошаемые и осушаемые земли со стационарными системами.

Строительство на землях сельхозназначения, не являющихся сельхозугодьями, разрешается, если соблюдены требования градостроительных регламентов, целевого назначения и разрешенного использования (п.2 ст.40 ЗК).

Земельные участки для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)

Деятельность КФХ регулирует закон №74-ФЗ от 11.06.2003г «О крестьянских (фермерских) хозяйствах». Земельные участки могут находиться в собственности как юридических, так и физических лиц. Земельный участок для ведения крестьянско-фермерского хозяйства и фермерское хозяйство, как юридическое лицо, не привязаны друг другу законом. КФХ может иметь в своём имуществе земельный участок с другим видом разрешённого использования.

Земли КФХ могут быть использованы собственником участка для производства продукции только собственного потребления и затем распределяться в долях между членами хозяйства. Для владельца КФХ есть возможность не содержать свой земельный участок, если он занимается, например, переработкой продукции в арендованном помещении.  В данном случае участок не требуется. Собственники земельных участков КФХ, не организовавшие фермерскую деятельность и не желающие продавать продукцию со своих участков, могут не регистрировать КФХ в налоговых органах.

Земельный участок для ведения КФХ, как имущество его членов, считается неделимым. Каждый собственник имеет право на свою долю. Раздел земли в определенных долях производится только в случае ликвидации хозяйства и выхода из него всех членов. Если соглашение о разделе не достигнуто, спор решается в суде. Если КФХ покидает только один член, то земельный участок разделу не подлежит. Возможна лишь денежная компенсация.

Основными направлениями деятельности КФХ являются:

растениеводство и овощеводство (зерновые, кормовые, картофель, сахарная свекла);

животноводство (коровы, овцы, козы, свиньи, лошади);

садоводство (виноград, фрукты, орехи);

охота; заготовка кормов; смешанное сельское хозяйство.

К имуществу в составе КФХ можно отнести земельный участок, здания, склады, мелиоративные сооружения, скот, сельхозтехнику, инвентарь, транспорт. Не все постройки сельхозназначения, но т.к. фермер на территории участка должен быть постоянно, жилые строения являются необходимыми для ведения КФХ и разрешены.  Владельцы регистрируют дома и получают прописку. Так же обосновывается необходимость постройки гаража, бани и пр. Площадь всех построек не может превышать 30% площади всего участка.

Процесс застройки регламентируется Правилами землеустройства и застройки (ПЗЗ), проектом и сложившейся практикой. Разрешено (п.2 ст.40 ЗК) в соответствии с целевым назначением участка строить жилые и иные строения, водные объекты, оросительные системы (при соблюдении санитарных и экологических норм), т. е. строительство является правом собственника земельного участка. Поэтому, участки для ведения КФХ стали привлекательными при строительстве поместий и усадеб.

Сараи, навесы и прочие вспомогательные постройки могут возводиться  без разрешения на строительство, для капитальных строений (цех, склад, мастерская, гараж) такое разрешение необходимо. На фермерских землях количество построек не ограничено. Главное соблюсти все пожарные, санитарные нормативы. Штрафные санкции применяются согласно ст.42 ЗК РФ. Самовольная постройка определяется ст.222 ЗК.

Земельные участки для личного подсобного хозяйства  (полевые участки)

Участок ЛПХ относится к землям сельхозназначения. В свидетельстве на право собственности сделана пометка «без права возведения зданий и строений». В данном случае легче изменить вид разрешенного использования с «ЛПХ» на «КФХ» или пройти регистрацию в налоговой инспекции КФХ как юридическому лицу, занимающемуся сельхоздеятельностью.  В результате на участке ЛПХ появится возможность построить мелиоративные сооружения, места для дойки, навесы, теплицы, загоны, и разрешение на строительство не потребуется.

Однако, нужно помнить, что постройка жилого дома для постоянного проживания на землях ЛПХ невозможна, кроме временной постройки (на сваях) или бытовки. Имуществом ЛПХ являются: земельный участок, жилой дом временного пребывания, бытовые здания, сельхозтехника, транспорт, животные и пр. В ЛПХ нет членов хозяйства, оно не может быть юрлицом, и деятельность его не является предпринимательской. Регистрировать ЛПХ не нужно. Запись о деятельности производится только в местной администрации на случай продажи участка.

Работать в ЛПХ могут члены всей семьи, и произведенная продукция является их общей собственностью. Продажа излишней продукции налогом не облагается. Платится только земельный налог. Все, что находится на территории ЛПХ (глина, песок, известняк, лес, торф, водные объекты) используется собственниками для внутрихозяйственных нужд (ст.52 ЗК). Если ЛПХ находится на кадастровом учете, то его можно продать или сдать в аренду. Деятельность ЛПХ регулируется ФЗ №112-ФЗ от 07.07. 2003 г. в ред. ФЗ №147-ФЗ от 21.06.2011 г.  «О личном подсобном хозяйстве».

Земельные участки для сельскохозяйственного производства

“Для сельхозпроизводства” — вид разрешенного использования земельных участков категории «земли сельхозназначения». На них можно выращивать сельхозпродукцию, перерабатывать ее и хранить. Земли отличаются плодородием. Разрешенным видом использования  являются, например,  животноводство, пашня. Для сельхозпроизводства могут использоваться сельхозугодья, такие, как пастбища и многолетние насаждения, сады, луга, залежь (пашня, не используемая для посевов больше года). Сельхозугодья – наиболее плодородные, орошаемые и мелиорированные земельные участки. Они закреплены за сельхозпредприятиями, КФХ, учебными организациями.

На землях с разрешённым видом использования “для сельскохозяйственного производства” можно строить здания, обеспечивающие сельхоздеятельность (ферма, разборный ангар, строения для хранения и переработки продукции). Вспомогательные строения (бытовка, сарай) возводятся без разрешения на строительство. Для капитальных зданий (овощехранилище, гараж, цех, склад) необходимо получить разрешение на строительство. Вид использования — «сельхозпроизводство» (п.1 ст. 85, п.6. ст. 87).

Итак, здания и строения на участках сельхозназначения должны возводиться согласно видам разрешенного использования, которые определяются в результате зонирования территорий. Строительство должно вестись по нормам градостроительного законодательства.

 

 

 

"ЗЕМЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ" © ВСЕ ПРАВА ЗАЩИЩЕНЫ. 2015-2016
Информационный партнёр: "Землевладельцы и фермеры Подмосковья"

Log in with your credentials

Forgot your details?