Переводы земель. Общие положения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ)

11

Владелец сельхозугодий, желающий перевести земли в другую категорию, подает заявление о переводе земель из одной категории в другую в администрацию поселения. В заявлении необходимо указать право на земельный участок, основание перевода, наличие ограничений, кадастровый номер, категорию используемых земель.  Обязательно наличие:

— кадастрового паспорта земельного участка (выписки из государственного кадастра недвижимости);

— копии документов, удостоверяющих личность заявителя, для индивидуальных предпринимателей — выписки из ЕГРИП;

—  копий учредительных документов (нотариально заверенных) и выписки из ЕГРЮЛ (для юрлиц);

—   выписки из Единого госреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) о праве на земельный участок,

—   заключения экологической экспертизы (при необходимости);

—  письменного согласия владельца земельного участка на перевод земель;

—  заключения  органов градостроительства, архитектуры

—  расчета кадастровой стоимости земельного участка.

В предоставляемых заявителем документах следует охарактеризовать земельный участок в описательной и адресной части, с указанием месторасположения, кадастрового номера, заверены печатью, подписями сторон. Тексты должны быть написаны грамотно, без сокращений. Предоставляются оригиналы, за исключением документов по установлению права, учредительных документов.

Находящиеся в аренде или собственности земли сельхозназначения, из-за возможности их быстрого переоформления (в сравнении с первичным получением земельных участков), все более привлекательны для освоения и строительства.

Одно направление их использования — перевод земель в категорию «индивидуальное жилищное строительство» или «дачные некоммерческие партнёрства». Перевод продиктован увеличением коттеджного строительства из-за острого жилищного вопроса в стране. Купить дом в коттеджном посёлке оказывается выгоднее, чем осуществить прямую покупку квартиры в мегаполисе или приобрести ее через ипотечное кредитование.

Другое направление в освоении сельхозземель — строительство  объектов вблизи федеральных и кольцевых магистралей вне населенных пунктов. Например, логистические центры, заправочные станции, кемпинги, ресторанный бизнес, новые предприятия.

Землепользование и застройка в Российской Федерации исполняются согласно ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», на основании Генеральных планов городских и сельских поселений регионов, правовых актов и методических материалов разных уровней. Работа построена в соответствии с ГСК и Земельным  кодексом  РФ, Правила (ПЗЗ) помогают в решении правовых и хозяйственных земельных вопросов.

В ПЗЗ используются основные понятия: территориальное планирование, резервирование территорий, землепользование.

Основные документы для оформления разрешения на застройку и землепользование:

генеральный план поселения (с положениями, картами, схемами);

—  документ градостроительного зонирования (определение границ территорий);

— градостроительный регламент (установление технических параметров строительства, вида использования и размеров земельных участков);

— карта градостроительного зонирования поселения (с кодовыми обозначениями границ территориальных зон);

— технические регламенты (расчет показателей для минимального обеспечения условий жизни человека);

— проектная документация (тексты и чертежи для принятия инженерно-технических решений по обеспечению строительства),

— специальное разрешение (выдается на вид использования разрешенного строительства при отклонениях от утвержденных параметров, устанавливается для каждой соответствующей территориальной зоны).

публичный сервитут (определяет право ограниченного пользования государственными органами  земельных участков правообладателей).

Администрации поселений для обеспечения  реализации ПЗЗ организуют работу (в качестве совещательного органа) Комиссии по землепользованию и застройке.

По градостроительным регламентам определяются размеры земельных участков и объектов капстроительства, их виды разрешенного использования. Если объекты  приобретены раньше, чем  вступили в силу ПЗЗ, они могут не соответствовать регламентам. В таком случае, исполнительная власть устанавливает, не является ли использование этих объектов опасным для здоровья и жизни людей, и решает вопрос о необходимости приведения к градостроительным стандартам.

Должностные лица, нарушившие законодательство о градостроительной деятельности или в области использования земель, отвечают по дисциплинарной, имущественной, административной линии, привлекаются к уголовной ответственности.

 Правообладатели без согласований и разрешений могут изменить вид разрешенного использования, если изменение, которое хотят применить, есть в градостроительном регламенте в качестве основного (или является вспомогательным по отношению к основному).

Если правообладатель хочет получить разрешение  на использование объекта капстроительства, земельного участка, планировку территории или строительство капитальных зданий, он направляет заявление в Комиссию по вопросам землепользования.

Комиссия рассылает запросы в уполномоченные инстанции: архитектуру, градостроительство, охрану окружающей среды, санэпиднадзор. На основании полученных ответов, администрация принимает решение о предоставлении (или отказе) такого разрешения. Решение должно быть доведено до заявителя.

Выделение и планировка земельных участков утверждаются градостроительными планами (ГПЗУ), на основании которых приобретатели готовят проектную документацию.

В градостроительных планах устанавливаются границы участков,  координаты поворотных точек, территории резервирования и выкупа земельных участков, определяется допустимость их деления на участки меньшего размера и пр.

В градостроительных регламентах определены общие требования использования земельных участков:

Согласно нормативу разрешается размещение более двух разрешенных видов использования на одном земельном участке;

площадь всех  зданий, занятых объектами разрешенного использования вспомогательных видов на территории одного земельного участка, не может быть больше 50% общей площади зданий на этой территории;

площадь территории, занятая объектами вспомогательных видов разрешенного использования на территории одного земельного участка, не может быть более 25% общей площади территории участка (если нет обоснования ПЗЗ).

На заметку.

С 01 января 2018 года осуществить куплю-продажу или дарение земли без точных указаний границ в кадастровом паспорте станет невозможно. По инициативе муниципалитетов ревизия границ уже началась с 01 июня 2015 г.

"ЗЕМЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ" © ВСЕ ПРАВА ЗАЩИЩЕНЫ. 2015-2016
Информационный партнёр: "Землевладельцы и фермеры Подмосковья"

Log in with your credentials

Forgot your details?