Основные принципы перевода земель сельхозназначения

земли сх 2

Согласно Земельному Кодексу РФ (ст.77 п.1), земли, предназначенные или предоставленные для нужд сельского хозяйства, относятся к землям сельскохозяйственного назначения, если они находятся за чертой сельских поселений.

Категории сельхозземель

Существуют 2 категории земель сельскохозяйственного назначения:

—   земли для выращивания сельхозпродукции, иначе сельхозугодья,

—   земли под различными сельскохозяйственными объектами (для товарного сельхозпроизводства или целей, связанных с ним (см. ст. 78 ЗК РФ)).

Земли сельхозназначения предоставляются юридическим лицам или гражданам в виде земельных участков с разрешением на следующие виды использования: сельскохозяйственное назначение, сельхозпроизводство, сельхозиспользование, КФХ, ЛПХ (полевое), а также участков особой категории сельхозземель — сельскохозяйственных угодий с разрешёнными использованиями, указанными выше.

Чем нужно руководствоваться при планировании перевода сельхозземель?

Перевод сельскохозяйственных земель регламентируется ЗК РФ, ФЗ от 21.12.2004 года № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», областными законами. Административные и кадастровые органы на местах руководствуются вышеуказанными законодательными   материалами при подготовке положительного или отрицательного решения о переводе.

В поселениях приняты Правила землеустройства и застройки (ПЗЗ), являющиеся базовым документом для осуществления перевода земель. В Правилах записано, что в каждой категории земель есть функциональные зоны, на которые устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Виды использований тоже делятся на группы: основные, вспомогательные и условно-разрешённые. Узнать более подробную информацию можно в классификаторе. Новый Классификатор ВРИ-2015 (включает изменения и дополнения) вступил в законодательную силу 3 ноября 2015 года.

Если планируемое изменение  соответствует виду разрешенного использования в перечне, можно приступать к решению задачи перевода земель или строительства. Если соответствия нет, решение будет отрицательным.

Перевод сельхозугодий  в другие категории осуществить сложнее. О выполнении такой задачи можно прочитать в статье «Переводы земель. Общие положения Правил землепользования и застройки (ПЗЗ).

Если основная цель перевода сельхозземель — возможность строительства

Строительство на землях сельхозназначения можно осуществить без изменения их целевого назначения, сократив при этом временные и финансовые затраты. Для начала нужно знать, что минимальные площади участков сельхозназначения, по градостроительным требованиям, могут быть не меньше 1 га. Выделяем на большой площади несколько участков по гектару и регистрируем каждый в отдельности, теперь можно осуществить перевод в КФХ. Крестьянско-фермерское хозяйство – это уже получение возможности строительства на 30% площади земельного надела. Можно перевести в КФХ весь участок, если не требуется регистрация отдельных площадей. В любом случае должны быть подготовлены документы на застройку.

Если весь участок переведен в КФХ, и на его территории планируется построить несколько домов для нескольких хозяев, то собственник участка, владелец КФХ, вводит в состав КФХ в качестве членов будущих застройщиков (покупателей). Им предоставляются земельные участки из состава земель самого хозяйства. В этом случае необходимо провести кадастровую съемку, где будет отражено внутреннее деление земельной территории.

Внутренний раздел закрепляется подписанием соглашения между собственниками, оформляется приложение со схемами границ. Теперь можно регистрировать выделенные участки, как собственные доли в общем пользовании, и вести строительство. Регистрация строительных объектов на получение права собственности ведется в установленном порядке, при этом не имеет значения, завершено строительство или нет.

Если дольщики не возражают, то можно спокойно жить на своих долях на территории того первоначального КФХ. А можно, приняв общее внутреннее решение, «развалить» хозяйство, ознакомить поселковую администрацию со своим решением и получить постановление о ликвидации КФХ. Далее можно регистрировать права собственности на землю для КФХ  с новыми границами и уже оформленными в собственность строениями на ней. Иные возможности застройки сельхозземель ограничены их назначением.

Для уточнения статуса своей земли достаточно взглянуть на публичную кадастровую карту. Здесь можно получить необходимые вам сведения по кадастровому номеру или адресу участка.

"ЗЕМЕЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ" © ВСЕ ПРАВА ЗАЩИЩЕНЫ. 2015-2016
Информационный партнёр: "Землевладельцы и фермеры Подмосковья"

Log in with your credentials

Forgot your details?